Kupujete, najemate, razmišljate o stanovanju? Kaj prihaja v letu 2026

Koalicija je za zagon na stanovanjskem področju, ki je bilo po njeni oceni leta zanemarjeno, po trikratni dokapitalizaciji Stanovanjskega sklada RS v minulih letih za skupno 150 milijonov evrov letos novelirala stanovanjski zakona in sprejela zakon za financiranje zagotavljanja javnih najemnih stanovanj, predvsem prek novogradenj, ki bo v 10 letih zagotovil 100 milijonov evrov na leto, skupno milijardo evrov.

V novem letu bo tako republiški sklad prejel prvih 75 milijonov evrov po tem zakonu, ki naj bi bila poleg za gradnjo v lastni režiji namenjena za programe sofinanciranja lokalnih akterjev za gradnjo stanovanj. Tem bo na voljo tudi nova shema 30-letnih posojil z enoodstotno fiksno obrestno mero pri SID banki.

Podrobnosti niso znane, ker je shema še v pripravi, bo pa po zakonu SID banka za subvencijo obrestne mere od države prejela do 25 milijonov evrov letno. Po navedbah resornega ministrstva bo prek sheme letno na voljo do 65 milijonov evrov posojil.

Posojila za slovenski stanovanjski program bosta po napovedih skupaj zagotovili tudi Evropska investicijska bana (EIB) in Razvojna banka Sveta Evrope (CEB). Ministrstvo za solidarno prihodnost pričakuje, da bodo posojila vključena v shemo pri SID banki. Pozno jeseni so pogovori še potekali, tako da skupna višina njunega angažmaja ni znana. CEB, ki je v Sloveniji doslej s 140 milijoni evrov posojil že financirala gradnjo okoli 2000 stanovanj, je napovedala za dodatnih skoraj 300 milijonov evrov projektov.

Dodatno je za zagotavljanje stanovanj država letos prerazporedila za okoli 42 milijonov evrov kohezijskih sredstev.

Novosti pri oddajanju javnih stanovanj

Novela stanovanjskega zakona je med drugim prinesla podlago za spremembo določanja neprofitne najemnine, ki bo po novem vključevala dodatek za vzdrževanje. Najemnina se bo postopno zvišala, cilj pa je, da bi se pobiralo dovolj sredstev za obnovo fonda. Za socialno najšibkejše naj bi zvišanje pokrile subvencije. Po novem bo država krila subvencije za vsa javna najemna stanovanja, ki jih sedaj občine, občine pa subvencije tržnega najema, ki jih sedaj država.

Novela bo omogočila tudi več prilagodljivosti pri oblikovanju razpisov za oddajo javnih najemnih stanovanj, med drugim z možnostjo izbire prednostnih kategorij prosilcev in oblikovanjem prednostnih podlist, denimo za mlade ali določene poklicne skupine, postopek oddaje pa naj bi bil hitrejši.

Za sprejem bo nared novi nacionalni stanovanjski program

Nove usmeritve na stanovanjskem področju so zajete v predlogu nacionalnega stanovanjskega programa, ki je v javni obravnavi še do 23. januarja. Predvideva aktivnosti za zagotavljanje zadostnega števila netržnih stanovanj, aktivacijo praznih stanovanj in ureditev najemnega trga, spodbujanje prenove javnega in zasebnega fonda ter zagotavljanje ustreznih podatkov za vodenje stanovanjske politike, ki naj bo ena temeljnih razvojnih politik države.

Predlog programa za 10-letno obdobje predvideva zagotovitev 20.000 dodatnih stanovanj, kolikor naj bi jih primanjkovalo, in sicer 16.000 v okviru javnih najemnih stanovanj, 3000 t. i. dostopnih stanovanj (ta še niso definirana, šlo pa naj bi za najemne in lastniške enote, ki bi bile ob državnih spodbudah cenovno lažje dostopne) in 1000 stanovanj, ki bi se aktivirala prek prenovljene javne najemne službe. Za 16.000 enot naj bi bilo po ocenah iz dokumenta potrebnih 1,3 milijarde evrov.

Za zapiranje vrzeli (ob zakonsko predvideni državni milijardi evrov), kar bo po oceni avtorjev eden ključnih izzivov, bo pomembno poleg sredstev kohezijske politike, ki so lahko od letos namenjena tudi zagotavljanju javnih najemnih stanovanj, pomembno izkoristiti druge morebitne nepovratne vire, npr. iz podnebne politike, saj javna najemna stanovanja prispevajo k doseganju podnebnih ciljev, navaja dokument.

V 2026 začetek gradnje skoraj 1700 javnih stanovanj

Po podatkih ministrstva je trenutno v gradnji 11 projektov s skupno 535 javnimi najemnimi stanovanji, gradbeno dovoljenje ima še sedem projektov s skupno 608 stanovanji, v postopki pridobivanja gradbenega dovoljenja pa je 14 projektov s 1338 stanovanji.

Ministrstvo pričakuje, da se bo v letu 2026 začelo graditi 1675 stanovanj.

V gradnji ali načrtu tudi vrsta zasebnih projektov

V Ljubljani je v gradnji tudi vrsta zasebnih projektov, med drugim je v okviru projekta Emonika tik ob železniški postaji predvidenih skoraj 190 stanovanj, na Parmovi ulici je v gradnji okoli 150 stanovanj, še skoraj 200 jih je v načrtu, na območju nekdanje tiskarne Mladinske knjige za Bežigradom je v načrtu več kot 200 stanovanj, na območju Šmartinske ceste je gradnji več projektov s po nekaj deset stanovanji, na Vodmatu je zastavljen projekt z več kot 140 stanovanji, je poročal portal 24ur.com.

Nekateri investitorji so napovedali obsežne projekte, denimo slovaški Corwin dodatnih 1700 stanovanj v 10 letih med drugim za Bežigradom in v Mostah, Boscarol okoli 1000 in družba BTC še 300 stanovanj na območju BTC, KPL, Monetic in Zetland Capital po 600 v Štepanjskem naselju, na Trnovem in za Bežigradom, podjetje Brusnica okoli 1000 v Mostah in Dravljah, sta poročala portala Forbes in Finance.

Pokazalo se bo, ali je šlo v prvem polletju le za začasno rast prometa

Povečanje števila stanovanj naj bi dolgoročno vplivalo na celoten trg, saj naj bi stalno rast tako prodajnih cen kot najemnin poganjalo presežno povpraševanje. To bo po navedbah Geodetske uprave RS (Gurs) vztrajalo zaradi nezadostne ponudbe stanovanj, ki je posledica pomanjkanja primernih zazidljivih zemljišč v največjih mestih in dolgotrajnih postopkov za pridobitev gradbenih dovoljenj za večje stanovanjske projektov, dodaten pritisk na cene nepremičnin pa ustvarja tudi rast gradbenih stroškov.

Medtem ko so prodajne cene ves čas rasle, je v zadnjih treh letih promet z nepremičninami padal, v prvem polletju letos pa je tudi pri tem prišlo do obrata, in sicer s 30-odstotno rastjo pri stanovanjih in 20-odstotno pri hišah.

"Tako izrazito povečanje, po treh letih stalnega upadanja števila transakcij, je bilo nekoliko nepričakovano. Očitno je to posledica povečanega plačilno sposobnega povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah, na katero je vplival predvsem občuten padec fiksnih obrestnih mer za stanovanjske kredite, ki smo mu bili priča od polovice prejšnjega leta naprej. Deloma sta vplivali tudi visoka stopnja zaposlenosti in realna rast plač," je v poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za prvo polletje zapisal Gurs.

Dodal je, da bo število transakcij v drugi polovici letošnjega leta bo pokazalo, ali je bilo lani doseženo dno prometa z nepremičninami ali pa je šlo le za začasno oživitev nepremičninskega trga.

Uprava meni, da večjih sprememb trendov cen stanovanjskih nepremičnin in zemljišč za njihovo gradnjo tudi v bodoče ni pričakovati.